פינוי בינוי / תמ"א 38

שלום רב,

"פינוי בינוי" הוא שם כללי למצב בו הורסים מבנים קיימים ובמקומם בונים מבנים חדשים.

הפרויקטים הגדולים של פינוי בינוי נעשים בדר"כ עפי"י חוק פינוי בינוי אשר קובע מספר מסלולים לקיום פרויקטים מעין אלו. תנאי מינימום לפרויקט פינוי בינוי שכזה הוא 24 יחידות דיור שיהרסו.

תמ"א 38 הינה תוכנית לחיזק בניינים מפני רעידות אדמה. בתמורה לביצוע החיזוק (ועל מנת לעודד את החיזוק) מקבלים בעלי הדירות זכויות בניה נוספות בבניין.

תיקון  2 לתמ"א 38 מאפשר להרוס בניין קיים ולבנות תחתיו בניין חדש ובכל זאת לקבל את כל זכויות הבנייה הנוספות שמוענקות במסגרת תמ"א 38. מבחינה מעשית - מדובר במעין פרויקט קטן של פינוי בינוי. את האמור לעיל ניתן לבצע גם בבניינים קטנים ואין את המגבלה של מינימום 24 יחידות דיור כמוזכר לעיל.

שלום רב,

 יש לי שאלה בהקשר לתמ"א 38-2 (פינוי בינוי קטן)  מה אחוז ההסכמה הנידרש כדי להוציא מהכוח אל הפועל "פינוי בינוי קטן?

האם יש חריגים שיכול למנוע תמ"א 38-2  למרות שיש אחוז הסכמה כדין, חריג לצורך העניין דיירים זקנים ניצולי שואה שמטבע הדברים התמ"א אינו מתאים להם, בתודה מראש על תשובה עניינית.

שלום גבי,

ראשית, סלח לי על העיכוב בתשובתי - הייתי בחופשה עם המשפחה לרגל החג.

לשאלתך -

כיום ניתן לפעול כנגד דיירים סרבנים בפרויקטים של תמ"א 38/2 (מה שקראת לו- פינוי בינוי קטן) בהנתן הסכמה של 80% מהדיירים בבניין.

לטעמי, בכל הכבוד הראוי, עצם היות הדייר הסרבן ניצול שואה אינה מהווה סיבה מספקת להתנגד לפרויקט. אם אכן מדובר בדייר מבוגר מאוד או חולה (גם ללא קשר להיותו ניצול שואה) אכן יש למצוא פתרון שיתאים למצבו, ופתרונות כאלו יש בשפע - העברתו לבית אבות, רכישת דירה חלופית עבורות בקרבת מקום ועוד.

בתי המשפט כבר נתנו דעתם בעניין ועודדות בעבר פתרונות גם לדיירים מבוגרים אשר לא ימנעו את ביצוע הפרויקט.

אשמח לסייע לכם באופן פרטני. אתה מוזמן ליצור קשר.

חג שמח

00:22 20-11-2012| כתב:

מה הבדל בניהם ?

אנו דיריי בניין בבית דגן המעונינים לתמ"א 38 מה עלינו לעשות

15:18 26-12-2012|doron8009 כתב:

00:22 20-11-2012| כתב:

מה הבדל בניהם ?

אנו דיריי בניין בבית דגן המעונינים לתמ"א 38 מה עלינו לעשות נא לפנות למייל doron8009@walla.com

שלום!

תמ"א 38-3: מדובר בעדכון/תוספת 2.5 קומות במקום 1.5 קומות:

1-האם ניתן בתל-אביב להוסיף 2.5 קומות במקרה של הריסת מבנה ישן ובניית חדש?

2- המדובר ב-2 שכונות בדרום תל-אביב, כרם התימנים ונווה-צדק.

3-האם האפשרות בת ביצוע מיידי?

תודה!

שלום רב,

ראשית נציין, כי תיקון 3 לתמ"א 38 אכן הגדיל את קיבולת הבניה הנוספת במקרים המתאימים, אך גם הקל על ביצוע התוכנית במספר תחומים נוספים עליהם כבר כתבנו פה בעבר.

לשאלותיך:

התשובה היא שבעקרון הדבר ניתן גם בתל אביב וגם בשכונות שציינת, אך יש לבחון האם המבנה עומד בקריטריונים של התוכנית מחד, ומאידך - מה עמדת מחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב בנושא, מאחר ולאזורים מסויימים העירייה מיעדת תוכניות שונות (לרבות תוכניות שימור).

יש לזכור, והנקודה הזו חשובה במיוחד בתחום עיריית תל אביב, כי קבלת אישורים על בסיסי תמ"א 38 מותנית בקבלת אישור הועדה המקומית, אשר לה שיקול דעת שלא להעניק אישורים כאמור משיקולים שונים.

לגבי השאלה השלישית, הרי שעולה השאלה מה זה מבחינתך "בת ביצוע מיידי"... תמ"א 38 היא אומנם תוכנית שניתן להוציא מכוכה היתרי בניה (וזהו נתון משמעותי אשר אמור לזרז תהליכי הוצאת היתרים) אולם הליך של הוצאת היתרי בניה, ובמיוחד בעירייה עמוסה כמו תל אביב, אינו תהליך פשוט וקצר מטבעו....

על מנת לקבל תשובות יותר ספצפיות, יש לבחון את המיקרים עליהם מדובר.

ניתן ליצור קשר עימי במייל האישי או בטלפונים המצוים מטה, ואשמח לסייע ככל יכולתי.

שלום רב,

הבניין שלנו ברמלה קיבל הצעה לפינוי בינו, ויש לי תחושה שההצעה אינה הוגנת / משתלמת.

1. 
   1.  'החברה לפיתוח והתחדשות עירונית' הציעה את עצמה בתור החברה שתוביל ותלווה את הפרויקט. בחוזה, שהחברה החברה הציעה לנו, היא מתחייבת ורק להחזיר לנו בתמורה דירה חדשה זהה בגודלה (למעט הוספת מרפסת), ומשאירה את התמורה הפוטנציאלית הנוספת למו"מ, שננהל מול הקבלנים, בשלב מאוחר יותר. האם כך מקובל בפרויקטים של פינוי בינוי,  שמשאירים את התמורה העודפת למו"מ עם הקבלנים, ומתחייבים לדיירים אך ורק על המינימום של גודל זהה לדירה הקיימת? האם הציפייה שלנו, שחברה העירונית תציע לנו תמורה נוספתכלשהי כבר בשלב של החתימה מולה אינה סבירה/מקובלת?

2. מדובר בבניינים של 9-25 קומות אשר המגורים בהם יהיו כרוכים בדמי ניהול . בחוזה אין כל התייחסות בחוזה לעלותם של דמי הניהול העתידיים, ואין שום הבטחה שהדיירים ייפטרו מעלויות אלו.

האם זה מקובל שהדיירים הוותיקים אינם נפטרים מדמי ניהול? כמה עשויים לעלות דמי הניהול? כיצד ניתן למזער או להימנע מעלויות אלו?

אני גם הייתי מבולבל בהתחלה: פינוי בינוי? תמ"א 38? התחדשות עירונית?

האתר הבא עשה לי הרבה סדר בראש:

פינוי בינוי

שלום לכולם,

גם בעלי ואני נתקלנו בבעיות הללו.

לא ידענו מה כדאי ומה לא, מה חוקי והיו לנו עוד המון שאלות. 

החלטנו לא להתמודד על זה לבד ופנינו לעורך דין מקצועי שסייע לנו רבות. 

אני ממש ממליצה להתייעץ איתו בנושא מכיוון ותמ״א 38 זה נושא מורכב.

הי אלכס

גם אני הייתי במצב הזה ממש לא מזמן, עד שפניתי לעורך דין מקצועי לענייני פיוני בינוי לטובת ייעוץ. אני ממליץ לך בחום לפנות לסיוע של גורם מקצועי שידע לייעץ לך לגבי המקרה הספציפי שלך, וגם לתת לך ייעוץ לגבי הזכויות שלך והיכולת שלך להתנגד למהלכים לכלכ אורך הדרך. מצרף לך לינק לאתר של עורך הדין שלי במידה ותרצה להיעזר בו:

http://www.ik-adv.co.il/%D7%A4%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99-%D7%91%D7%99%D7%A0%D7%95%D7%99.html

שלום רב,

ההבדל בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2 - חיזוק מבנים או הריסה ובניה בהאתמה - מבוצעים לפי אופן ביצוע העבודות, מורכבות הפרויקט והערבויות הניתנות לבעלי הדירות.

לפרטים נוספים ניתן להיכנס לאתר האינטרנט שלי, כפיר חיון - עו"ד תמ"א 38.