איך מפסידים בעסקאות נדלן ?!

 
רבים דוהרים להשקיע בנדל״ן הן בגלל התשואות והן בגלל תחושת הביטחון שניתן לממש את אותו נכס בכל רגע נתון.
הדחיפה להשקיע בנדל״ן די ברורה לרוב אולכוסיית העולם אבל הסכנות הכרוכות בכך הן נמצאות באפלה,
היום אנחנו נפזר קצת אור על אותה האפלה ונבין את אותם הסיכונים.
רוב ההשקעות הן בנדל״ן למגורים כך שנתרכז בכך,
אפיקי ההשקעה המוכרים ביותר בשוק הם,
 
- עסקת פליפ:לקנות,להשביח,למכור.
- השקעה לטווח רחוק: רכישה ורווח מעליית ערך.
- תשואה פירותית:הכנסה חודשית משכירות.
- עסקה על הנייר:רכישת נכס על הנייר ומכירתו עם רישומו בטאבו.
- עסקת פליפ: השקעה של עד שנה, רווח מהיר והשקעה זעירה.
 
הבעיות מתעוררת כאשר אנו מגלים על ליקויים בנכס רק בעת ההשבחה, זה עלול לייקר את עלויות השיפוץ ולעכב את מועד הסיום.
לפעמים הבעיות הן דווקא מאנשי המקצוע, קבלנים לא מקצועיים שמבצעים עבודה לקויה לדוגמא, אתם פתאום מוצאים את עצמכם רבים עם בעלי מקצוע במקום בלהתקדם בהשבחה.
חשוב לדבוק בתוכנית הוצאות, לדעת את הליקויים מראש עד הפרט הכי קטן ולעבוד עם אנשי מקצוע בעלי המלצות בלבד.
 
- השקעה לטווח רחוק: השקעה כלכלית אשר מתאימה בעיקר לאנשים בעלי כסף נזיל או לא צפוי, הרווח הגלום בה הוא בעת המכירה.
(עד המכירה ניתן לבנות מתשואה פירותית או לחיות בנכס)
עסקאות כאלו בדרך כלל נעשות לאחר חקר שוק ובדיקה פיזית באזור ההשקעה, היא תצא לפועל רק אם יש צפי להתפתחות עירונית עתידית באזור.
את המידע הראשוני תמצאו ברובו ברשת אך בשביל לקבל תשובות אמינות מומלץ לפנות לעירייה ולוועדה לתכנון ובניה, לאחר מכן צריך ללכת פיזית לבחון במה מדובר, האזור יכול להיות מאושר לבנייה אך האוכלוסייה לא בדיוק מהאנשים שמעוניינים שיפריעו להם בשגרת החיים.
 
לדוגמא:
יש אזור מסויים שמאושר לתוכנית פינוי בינוי, יש סבירות שהתוכנית תצא לפועל מוקדם ויש סבירות שהיא תצא לפועל לאחר מספר שנים רבות,
כאשר בעלי הנכסים והיזם יסכימו לתנאים משותפים הפרויקט יוכל לצאת לפועל.
ניתן לבצע שאלון בין הדיירים הקיימים ולגלות במקצת, מה דעתם על פרויקט התחדשות עירונית ובכך לקבל אינדיקציה על זמן ההשקעה .
למי שמעוניין להשקעה באפיק הזה אני ממליץ לבדוק טוב טוב וללמוד את אזור ההשקעה שלכם כמו את כף היד, לדלות כמה שיותר מידע ולמצוא ממצאים אשר יוכלו לגבות את צפי ההשקעה.
 
- תשואה פירותית: עסקת נדל״ן אשר מתאימה לכולם החל מהון עצמי נמוך, רבים משתמשים במינוף (משכנתא) ע״מ שיוכלו להוציא השקעה כזו לפעול.
המטרה לוודא שדמי השכירות שתקבלו יהיו גבוהים מהחזר המשכנתא על הנכס, או החזר ההשקעה לפי התוכנית העסקית.
זאת אומרת שאם אתם מקבלים משכנתא בריבית של 2% ואתם רוכשים נכס שמניב 4% הרי הרווחתם 2%.
*מספרים שטחיים ורק למען ההדגמה.
 
הסיכון המוכר לכולם הוא שהנכס לא יושכר, נכס שלא מושכר בדרך כלל הינו נכס אשר לא משקף את מחיר השוק או שמצבו מוזנח.
לפעמים הנכס יכול להיות במצב נפלא אך הרחוב הספציפי אשר הנכס נמצא הוא לא מבוקש ובכך תקבלו תשואה נמוכה יותר בגלל שלא חקרתם את השוק כראוי.
 
- עסקה על הנייר: כאשר קבלן מעוניין להתחיל לבנות לא תמיד יש לו את הכסף לזה, הוא מתחיל במכירה מוקדמת ומבקש סכום מסוים כמקדמה ואת יתרת הסכום בקבלת מפתח.
על פנו עסקה מצויינת, שילמתם 200 אש״ח מקדמה ולאחר שנה וחצי שהמבנה כבר כמעט מוכן אתם יכולים למכור בסכום גבוהה ממה שרכשתם, להחזיר את יתרת התשלום ולהישאר עם רווח - הון עצמי לעסקה 200 אש״ח.
 
אל תחתמו מבלי שעורך דין עובר על ההסכם עם הקבלן !
הרי לא מתבצעת עסקת נדל״ן, נכון לאותו הרגע אתם משלמים על אוויר, לא ניתן לבצע הסכם מכר בהרבה מקרים ולפעמים צריכים לחתום על ״הסכם הלוואה״.
המון סיכונים מגולמים ב ״הסכם הלוואה״ ומאוד רצוי למזער אותם על ידי עורך דין מיומן בתחום,
אך מהסיכון הזה נוצר הרווח, אנשים יהיו מוכנים לשלם יותר רק בגלל שהם כבר רואים את המבנה כמעט מוכן או אפילו רק בשלב שהוא כבר גמור.
 
חשוב לחדד שיש את הסיכון שהקבלן יפשוט רגל / יתגלו ליקויים מסויימים בתוכניות ויש עיכוב תחילת עבודה / תצטרכו להוסיף כסף נוסף / להיתקל בנוכלים אשר מנסים ״לעקוץ״ ע״י חוזים דרקוניים.
 
עד כאן להיום חברים, שיהיה המשך שבוע ונפלא ומלא בבשורות טובות

Bereketi - תיווך והשקעות בנדל"ן.


אלי יזראילוב: 052-740-7346


מעלות-תרשיחא


Bereketi


עקבו אחרינו בפייסבוק


ללמוד איך מיצרים Bitcoin בבית בקלות - כאן


אני רוצה להשקיע בנדל"ן, המדריך המלא - כאן


דרושים למספר הצעות עבודה קלות מהבית - קלדנות, בהעתק הדבק , כתיבת מאמרים, נציגי צ'אט, לפרטים על המשרה אפשר לפנות בהודעה בוואטספ למספר 054-5699972
יש לנו גם משרות של כתיבה, הזנת תוכן, תמלול, תרגום, שירות לקוחות ועוד...

הי! 

המון תודה על מאמר מצוין ומושקע. כל יזם נדל״ן, בעיקר יזמים מתחילים בתחום צריכים להכיר היטב את הכנס אותו הם מעוניינים לקנות, לבדוק היטב את הסביבה, את התוכניות לעתיד, מה מזמן העתיד לפרויקט, וכמובן להכיר היטב את הטעויות שלא מעט יזמים עושים, על מנת לקבל החלטה מושכלת. השקעה בפרויקטים של פינוי בינוי יכולה להיות כדאית ובטוחה יחסית, אבל גם כאן חשוב לבדוק את כל הפרטים לפני שחותמים על חוזה. 

בדרך כלל אני יודעת להבחין בעסקאות נדלן טובות או לפחות כאלה שמושכות את צומת ליבי ודורשות מחקר מסוים..
אז ראיתי שעל סמך הבטחות מגובות בחוזה מחייב שכרו עשרה דיירים דירות חלופיות לתקופת עבודות הבנייה. את שכר הדירה התחייבה לשלם בהרי פלוטקין, אולם בחלוף מספר חודשים ביטלה החברה, ללא התראה ובניגוד גמור להתחייבויותיה את ההמחאות בגין השכירות. כך מצאו את עצמם הדיירים המפונים נדרשים לשלם שכירות שאין ביכולתם לעמוד בה.

עבור לעמוד
בחזרה לפורום
כרגע בפורום זה: אין משתמשים רשומים
עבור לפורום:
נדל"ן
בחר
בחר