השקעה נבונה בנדל"ן

השקעה נבונה בנדל"ן– יתרונות וטיפים אנו חיים היום בעולם מאד דינאמי המאופיין בחוסר יציבות ושינויים קיצוניים. בעולם כזה בו גופים שנתנו בהם אמון מלא (מדינה, בנקים, חברות ביטוח) קורסים ו / או חושפים פנים מושחתות, אנו חייבים לקחת פיקוד ולדאוג בעצמנו לעתידנו. במציאות בה האוברדרפט הוא נורמה ורמת / עלות החיים רק עולה מידי יום, אנו נאלצים להתמודד ולהלחם מול גרעון כלכלי הנפער על בסיס יומי. אז כיצד אחד יכול בכלל להבטיח את עתידו? האם השקעה בנדל"ן זו התשובה? מהי בכלל השקעה נבונה בנדל"ן? באילו סוגי נכסים כדאי להשקיע? איזו סוג עסקה נחשבת לבטוחה? השקעה בנדל"ן מניב אכן יכולה להיות דרך יציבה ובטוחה להכנסה פאסיבית, לתשואות ורווחים. בעולם דינאמי וממוחשב דווקא ההשקעה במשהו ויזואלי, חומרי, יציב ואמין יכולה להיות מאד מושכת. כיום קיימות הזדמנויות נדל"ן מפתות מאד, דבר ההופך את הנדל"ן להשקעה אטרקטיבית במיוחד. המשבר הכלכלי המשבר במשק העולמי פתח הרבה הזדמנויות בתחום הנדל"ן ואם נוכל לברור אותן בצורה מקצועית נוכל להנות מכל ההטבות המובטחות לנו מהן. המשבר העולמי השפיע מאד על שוק הנדל"ן הגלובלי, ניתן לראות זאת בברור במדינות ארה"ב. כמובן לא מדובר בכל עסקה ובכל מקום, אבל לבעלי ידע מקצועי (בתחום הנדל"ן והפיננסים) פתוחות הזדמנויות עסקיות רבות ומפתות מעבר לים. רכישת נדל"ן מניב הינה צעד היכול להבטיח ביטחון אישי וכלכלי ואולי בשוק של היום יהיה נכון יותר להשקיע בנדל"ן, לרכוש נכסים מניבים ולייצר הכנסה פאסיבית במקום אוברדרפט. נגישות וזמינות מידע היום יותר מתמיד המידע הוא כוח ורובו זמין לכל אחד מאיתנו, לכן כדאי למנף אותו לטובתנו. אז איך מממשים זאת? קראו ולמדו את תחום ההשקעות על בוריו. הכירו את האופציות הקיימות ואת הדינאמיקה של השווקים העולמיים ולמדו מניסיונם של אחרים. חקירת הנושא וביצוע ניתוח שוק, התייעצות עם מומחים פיננסים, אנשי נדל"ן, עו"ד, השתתפות בקב' השקעה / רכישה (עדיפות לקב' הפועלת דרך או בשיתוף עם חברת נדל"ן ולא חברת שיווק / תיווך), בחירת נדל"ן מניב בלבד ועוד הרבה גורמים נוספים היכולים להטות את כף מאזניים של ערכי התשואות. אז איך באמת כדאי להבטיח השקעה כזו? ומהן האפשרויות שקיימות היום בשוק? אחד הדברים שמאוד מושך בהשקעת נדל"ן מניב הוא שאנו רוכשים משהו מוחשי - נכס ולא נייר, רעיון פיתוחי או הבטחת שווא. אז איפה משקיעים, באיזה סוג נדל"ן ועם מי?! ומהן האפשרויות שקיימות היום? איפה להשקיע? נדל"ן מניב בחו"ל. למה עדיף לנו כיום להשקיע בנדל"ן דווקא בחו"ל? קיימים מס' קריטריונים עיקריים על פיהם מנתחים צפי עסקה ועד כמה היא מבטיחה. מבין הקריטריונים אלו ניתן למנות: אופי המערכת הבנקאית (שמרנית / פרוגרסיבית), שיטת המימון (הלוואות / משכנתאות / ריביות), רמת המחירים במדינה והאופציות להעצמת ההון (חוב משכנתאי, השבחה, דרוג הדיירים בנכס, אופי חוזי-הדיירים, סוג נכס) – כל אלו משפיעים וקובעים למעשה את איכות עסקת הנדל"ן. אם נשווה מאפיינים אלו בין שווקי מדינות "מערביות" בעולם לאלו של השוק הישראלי, נמצא כי בשוק של היום, נוכח המשבר הכלכלי העולמי שפקד אותנו בשנתיים האחרונות ולצד השינויים בשוק הנדל"ן והמערכת הבנקאית והפיננסית בארץ, אל מול מדינות רבות בח"ול – נראה כי דווקא השקעה מעבר לים רווחית יותר. באיזו עסקת נדל"ן כדאי להשתתף?! מומלץ להכנס לעסקת נדל"ן לאחר ניתוח מעמיק וסקר שוק, התייעצות עם מומחים (מתחום נדל"ן, פיננסים, עו"ד), בירור אינפורמציה אודות הנכס עצמו: סוג ומיקום (עדיפות לנכס מניב מסחרי / תעשייתי המניב תשואות גבוהות עוד מרגע הרכישה). מומלץ לשקול כניסה לעסקת נדל"ן באמצעות השתתפות בקבוצת רכישה / השקעה או באמצעות חברת נדל"ן, אולם כדאיות זו נמדדת ותלויה מאד במבנה הקב', חבריה וההסכמים אשר בינהם. קבוצות רכישה- סיכונים, יתרונות וקריטריונים חשובים: לאחרונה קמות להן הרבה קב' רכישה / השקעה ויש לברור בינהם ולמצוא את המתאימה ביותר לך. ישנם יתרונות רבים להשתתפות ברכישת נדל"ן באמצעות קב' רכישה / השקעה או חברת נדל"ן. אז מהי בכלל קב' רכישה / השקעה? קבוצת רכישה הינה התארגנות של קבוצות אנשים במטרה לרכוש נכס במשותף. קבוצת השקעה הינה התארגנות של קבוצת אנשים אשר כל מטרת ההתארגנות הינה השאת תשואות על הון מסוים המושקע באפיקים שונים. את האפיקים מחלקים באופן גס לפי סוגי ההכנסה או הרווחים הצפויים והן על-פי הכנסה מניבה לאורך תקופה והכנסה חד פעמית. ההתקשרות בקבוצת רכישה / השקעה למעשה עונה על 2 מטרות עקריות: - גידור חבות המס של הקבוצה כולה. - ניצול אפשרות הנאה בקבלת הטבות נוספות הן ברמה החשבונאית והן ברמה המשפטית. רצוי כי הנכס הנרכש ע"י קבוצת הרכישה יעמוד בקריטריונים הבאים • הנכס הינו נכס מניב: תעשייתי, מסחרי, משרדים, דיור. • הנכס בתפוסה מלאה של שוכרים (תיתכן תפוסה חלקית באם יעד התשואה מתממש). • השוכרים הן חברות או יחידים שמצבם הכספי הוא טוב. אנו דואגים לבדוק ולאמת נתונים (רקע ומצב כלכלי) של כל אחד מהשוכרים הפוטנציאליים. • תקופת השכירות היא לטווח ארוך – חוזה למספר שנים. • התשואה על תזרים המזומנים היא מינימום: 12% לשנה . • מחיר הנכס הנרכש הינו נמוך גם בהתיחס למחירים כיום, זאת ע"י ניצול מצבם הנוכחי של חברות / בנקים / יחידים הנמצאים במצוקה תזרימית. חשוב לציין כי הרכישה נעשית באמצעות כסף נזיל. • עדיפות תינתן לנכסים שאותר בהם פוטנציאל לבניה נוספת שלא נוצלה ע"י הבעלים הקודמים. השלמת הבניה תביא לניצול נכון של הנכס ולהגדלת התפוסה. • עדיפות תינתן לנכסים שאותר בהם פוטנציאל ושינוי תכנוני שיביא לאחר ביצוע העבודות הנדרשות, להגדלת התשואה. קבוצת רכישה – יתרונות לקבוצת הרכישה שמתארגנת וקונה נכסים מניבים, יש יתרונות רבים. • גודל עסקה - אחד היתרונות הבולטים הוא היכולת של כל בודד שברשותו סכום כסף מוגבל להשקעה, להכנס לעסקה גדולה, דבר שלא היה יכול לבצע בעצמו בגלל הידע הרב הדרוש "להרמת" פרויקט מסוג זה: ידע הנדסי, ידע כלכלי/מימוני, ידע תפעולי. • היבט פיננסי - התלות בבנק אינה גדולה, זהו אלמנט חשוב מאוד ברכישת נדל"ן כיום. • צוות מקצועי –הצטרפות לקבוצת רכישה יכולה להציע למשקיע הבודד מנהלים בעלי ידע רב וניסיון מוכח בבחירת נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים, איתור הזדמנויות והשבחת הנכס, תפעולו השוטף של הנכס ומכירתו בזמן המתאים כדי לתת למשקיע את התשואה המובטחת. אז לפני שמתחילים, להלן מס' טיפים ראשוניים להשקעה בנדל"ן: מחקר - למד את הנושא לפני שאתה מתחילך להשקיע. האינטרנט מאפשר גישה נוחה וקלה לקבלת מידע. כמו כן מומלץ להשתתף בפורמים בנושא או להרחיב ידע באמצעות: ספרים, חברים וקבוצות השקעה / רכישה. תוכנית פעולה - חשוב חיובי ואל תקשיב ל"רואי שחורות מקצועיים", למד את הנושא, בחן את העסקה בעצמך, התייעץ עם אנשי מקצוע בתחום, הכן תוכנית פעולה מוגדרת המותאמת ליכולות שלך (תחום, סוג עסקה, סכום השקעה) – ובצע. אנשי מקצוע - השתמש באנשי מקצוע! עסקאות דורשות טיפול מיומן ומקצועי. זכור - על-מנת שעסקה תהיה מוצלחת על כל מרכיביה ושותפיה להרוויח. רווח - אל תהיה צר-עין, בחן את העסקה על-פי הקריטריון : "מה יוצא לי מזה?" ולא - "כמה האחרים מרוויחים?" מספרים או נכסים? משקיע מקצועי "קונה" מספרים ולא נכסים , בדוק את הנכס, אך אל תתאהב בו! סיכון - בעסקאות נדל"ן לא ניתן להבטיח רווח, אולם קיימים מס' דרכים להקטין סיכון: בדוק האם אתה מוגן מפני מעילה, האם ההשקעה היא ישירה, האם ההשקעה נעשת באמצעות חברה, האם ההשקעה נעשית באמצעות מנגנון מקלט מס, האם הכסף מופקד אצל נאמן, וכד'. גידור - יצירת מערכת גידור – כאשר אנו משתתפים בעסקאות חוצות גבולות גאוגרפיים בהן קיימים הבדלי מטבעות, רצוי להמעיט סיכויים הנובעים מהבדלי אלו כגון גידור. מט"ח ומיסים - בעת איגוח תזרימי מזומנים מנכסים תאגיד בחו"ל או אף קרנות השקעה, נבדקים גם סיכוני החשיפה במטבע זר ושיקולי מס כאמור ולכן כאן מתאפשר לתאגיד לגדר את החשיפה המטבעית כדי לא לפגום בפוטנציאל התשואה וכן כדי לא לפגוע ביכולת החזר החובות כולם. היום השוק רווי חברות נדל"ן והזדמנויות נדל"ן טובות, חשוב לברור בינהם ולבחור את הטובה ביותר בשבילך. בהצלחה
עבור לעמוד
בחזרה לפורום
כרגע בפורום זה: אין משתמשים רשומים
עבור לפורום:
נדל"ן