יש לי שאלה קצת מוזרה...

שכרתי דירה במקום מסויים, ופשוט ברחנו מהדירה עקב בעיות עם השכנים שלנו. לשכנים יש ילדה מפגרת שעשתה הרבה רעש, לנו יש קטנוע, וביקשנו להכניס את הקטנוע לתוך המדרגות ולנעול את השער כשהקטנוע בפנים, והם היו משאירים את השער פתוח לרווחה, מישהו שיחק לי בקטנוע וכמעט גרם למות על הכביש. כששכרנו את הדירה בעלת הבית (שלא בטוח שהיא באמת בעלת הבית) אמרה שהם זוג נחמד ושקט, שלא יעשו בעיות והם שקטים, אולם לפחות פעם בשבוע הם רבים באמצע הלילה ומעירים אותנו, לא בטוח גם שיש אישורים מתאימים לדירה, כי זו דירה אחת שחולקה לשתי דירות, ואנחנו עוד לא יודעים אם הדירה הזאת בכלל חוקית. האם יש לנו עילה (לא כולל חוקיות הדירה) לביטול החוזה? אם צריך עוד נתונים, או שמשהו לא ברור די הצורך, אשמח לתת נתונים

בעיות בשכירות

היי יפעת, נראה שיש לכם בעיות עם המושכר ועם השכירות. אנא עברו על ההסכם שחתמתם, ובדקו מה הוא אומר לגבי סיום מוקדם של ההסכם. ברוב המקרים ניתן לעזוב את הדירה טרם סיום הסכם השכירות בתנאי שמשלמים את כל החובות ומביאים שוכר חלופי. יתכן שהמושכר לא מתאים לצרכיכם, אך סביר להניח שחתמתם על סעיף האומר כי בדקתם את המושכר וכי הוא מתאים לצרכיכם. בכל מקרה עליכם להודיע לבעלת הדירה אודות הבעיות עם השכירות ואודות רצונכם לעזוב את הדירה ולאפשר לה לתקן את המצב. לשאלות נוספות: shiraben@gmail.com

שירה בן אשר ארד, עו"ד


טל. 072-2990969


www.sba-law.com

העניין הוא שאנחנו

חושבים שהיא הסתירה מאיתנו מידע אשר אם היינו יודעים עליו לא היינו נכנסים לדירה בכלל. היא הציגה מצג שווא בחוסר תום לב. אפילו מתווכים שעובדים כבר שנים בתחום לא מבינים איך יש להם דירה טובה באזור הכי טוב בק. אתא, (במרכז) והם לא מצליחים להשכיר אותה כמעט מייד.

בנוסף כן,

בחוזה שלנו יש אפשרות להביא שוכר אחר במקומינו, אבל אין מישהו שמוכן לקחת את הדירה הזאת. זאת דירה טובה שנמצאת באזור הכי טוב בקרית אתא, אבל נראה שיש משהו שגורם לכל מי שרואה את הדירה לדחות אותה. בעלת הבית החליפה צנרת וריצוף של המקלחת, הגובה של הקירות הוא קצת יותר משלושה מטר, ממש דירה מרשימה, אבל לא מצליחים להשכיר אותה.

העניין הוא שאנחנו

חושבים שהיא הסתירה מאיתנו מידע אשר אם היינו יודעים עליו לא היינו נכנסים לדירה בכלל. היא הציגה מצג שווא בחוסר תום לב. אפילו מתווכים שעובדים כבר שנים בתחום לא מבינים איך יש להם דירה טובה באזור הכי טוב בק. אתא, (במרכז) והם לא מצליחים להשכיר אותה כמעט מייד.

מידע

יפעת, ניתן להוציא את כל המידע הנדרש,הן בטאבו והן ברשויות המקומיות באמצעות גוש וחלקה. אולם כשוכרים, יש לברר מה הסכם אומר לגבי סיום השכירות. ייתכנו סיבות נוספות לכך שאנשים נרתעים מלשכור את המקום, אולי סיבות סיבבתיות כגון אנטנות.

שירה בן אשר ארד, עו"ד


טל. 072-2990969


www.sba-law.com

יש לי שאלה קצת מוזרה...

שכרתי דירה במקום מסויים, ופשוט ברחנו מהדירה עקב בעיות עם השכנים שלנו. לשכנים יש ילדה מפגרת שעשתה הרבה רעש, לנו יש קטנוע, וביקשנו להכניס את הקטנוע לתוך המדרגות ולנעול את השער כשהקטנוע בפנים, והם היו משאירים את השער פתוח לרווחה, מישהו שיחק לי בקטנוע וכמעט גרם למות על הכביש. כששכרנו את הדירה בעלת הבית (שלא בטוח שהיא באמת בעלת הבית) אמרה שהם זוג נחמד ושקט, שלא יעשו בעיות והם שקטים, אולם לפחות פעם בשבוע הם רבים באמצע הלילה ומעירים אותנו, לא בטוח גם שיש אישורים מתאימים לדירה, כי זו דירה אחת שחולקה לשתי דירות, ואנחנו עוד לא יודעים אם הדירה הזאת בכלל חוקית. האם יש לנו עילה (לא כולל חוקיות הדירה) לביטול החוזה? אם צריך עוד נתונים, או שמשהו לא ברור די הצורך, אשמח לתת נתונים

חלוקת דירה מושכרת.

את מספרת לנו ש- "לא בטוח גם שיש אישורים מתאימים לדירה, כי זו דירה אחת שחולקה לשתי דירות, ואנחנו עוד לא יודעים אם הדירה הזאת בכלל חוקית". דירה מחולקת אסורה בדר"כ מסיבות שונות,ויתכן שזה גם המצב שלך, ואני מניח שהארנונה מחולקת בין הדירות וכך גם חשבון המיים ואולי החשמל,ואני מניח שיש דלת מרכזית אחת המובילה למעין מבואה שבה 2 דלתות נוספות,אחת לכל דירה מוקטנת, [אלה מהוים הסמכתא לאי אישור השינוי] וכאן עולות שאלות- * כשנכנסתם הרי ידעתם שמדובר על חלוקה,אז...למה הסכמתם אז. * לפני החתימה על החוזה לא טרחתם לפנות למשפחה השניה כדי להכיר ? * איזה סוג קיר מפריד בין הדירות,והאם הרעש בלתי סביר [קיר דק] * האם מדובר על בית דירות עם ועד או בית פרטי ? חשוב להבין האם החוזה מדבר במפורש על החלוקה ומאפייניה או שיש דברים שנאמרו בע"פ כדי להסתיר את מה שאינו חוקי. במידה ותנאי הדיור שלכם שונים ממה שהובטח לכם אז יש סיבה לפרק את חוזה השכירות,ואם הערותי נכונות אז כנראה שבעלי הבית לא יהיו מעוניינים בהמולה סביב הבית וינחיו לכם לבטל את החוזה. העובדה שקשה להשכיר את הדירה מצביעה על ה"מוניטין" שיצא לדירה באיזור. לגבי עניין הבעלות שאת רומזת , על מה מתבססת דעתיך בעניין,והאם בחוזה מצויין שמו של הבעלים הרשום והוא אינו האדם שחתום מולכם ? אודה לתשובתיך להלן כתבה בנושא -בת"א. עיריית תל אביב שלחה מכתבי התראה למאות בעלי דירות מפוצלות 07:57 | 22.5.2008 גיא ליברמן "בבדיקה שנערכה על ידי מפקח מחלקת פיקוח על הבנייה במקרקעין, עולה חשד לעבירה על חוק התכנון והבנייה, לפיו הינך מבצע עבודה או משתמש במקרקעין בסטייה מהיתר בנייה או מתוכנית" - כך מנוסחים מאות מכתבים שקיבלו באחרונה תושבים ברחובות אבן גבירול, בן יהודה, דיזנגוף ואזור כיכר רבין בתל אביב. התושבים, שרובם חשודים בפיצול דירותיהם, מוזמנים לעירייה כדי להגיש את גרסתם לחשדות ולהסביר את עמדתם. נראה כי הסבלנות שגילתה עד כה עיריית תל אביב כלפי מפצלי הדירות החלה לפקוע. תחום פיצולי הדירות בעיר נהפך לפופולרי בשנים האחרונות, כאשר לפי הערכות של אנשי נדל"ן, קיימות כיום בעיר אלפי יחידות דיור כאלה, שרובן הוקמו שלא כחוק. מה שהביא לפריחת התופעה היה הביקוש הגדול למגורים בתל אביב, בעיקר בקרב צעירים, ומולו היצע הדירות הקטן ועליית מחירי השכירות. לאורך הזמן התייחסה העירייה לעניין בעמימות וסלחנות, ולעתים גם בהתעלמות. על אף שהתופעה התגברה, העירייה לא יצאה מגדרה לאכוף את החוק. הדבר הגיע לידי כך שהיו מפצלים שסברו כי העירייה עושה זאת במכוון, משום שכך היא גורפת יותר מסי ארנונה. גם בתי המשפט שנדרשו לעניין הפתיעו לא פעם בגישתם. "נראה כי המציאות בעיר היא שכדאי להשכיר כמה דירות קטנות במקום דירה גדולה אחת, ומכאן שפיצול דירה גדולה לכמה קטנות מגדיל את דמי השכירות המשולמים לבעל הבית", כתב השופט דניאל ארנסט כבר ביולי 99', בפסק דין שבו נדרש בית המשפט לנושא לגבי דירה מפוצלת ברחוב טאגור. בהליך זה זיכה השופט את בעל הדירה מהאישום של סטייה מהיתר בנייה. משפטים אחרים מתנהלים בצל ההגדרה החוקית "מהי דירה", כשבעלי הדירות מנסים לשכנע שהם הרחיבו את דירתם ולא פיצלו אותה. לעתים הם יוצאים זכאים, למרות שברור בעליל, שמדובר בפיצול לכל דבר ועניין. השכנים התלוננו מי שהעלה את העניין לסדר היום הם בעיקר השכנים, שלפתע גילו שמספר הדיירים בבניינם גדל, בלי שהתשתיות - ביוב, מים וחנייה - גדלו בהתאם. לעתים אף סובלים השכנים מירידת שווי דירותיהם עקב הימצאותן של הדירות המפוצלות. התלונות מצדם גברו, וזה כנראה, מה ששיכנע את העירייה לפעול. בעיריית תל אביב אומרים בתגובה: "פיצול דירות היא פעולה לא חוקית. העירייה פועלת למיגור התופעה באמצעים החוקיים העומדים לרשותה בכל רחבי העיר. כל חודש מוגשות עשרות תביעות משפטיות, צווי הפסקת עבודה וצווי הריסה מינהליים בנושא פיצול דירות". בעירייה מוסיפים כי קיימים מקרים שבהם ניתן לפצל דירה: "המדיניות שנקבעה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מאפשרת פיצול דירות באזורים וברחובות מסחריים, שבהם אין הגדרת צפיפות. הגדרת הצפיפות לשטח ממוצע לדירה תיצור תמהיל דירות בבניין ותאפשר ניצול מיטבי של זכויות הבנייה". בעירייה ציינו כי אחת לתקופה העירייה מרכזת פעילות בעניין ומתמקדת באזורים שונים, כפי שקרה כעת, וכי היקף הפעילות שנעשתה באחרונה היה גדול מהרגיל. לגבי המכתבים, מדגישים בעירייה כי לא כל מי שקיבל לידיו את המכתבים אכן חשוד בביצוע פיצול דירה שלא כדין, עובדה שלא מונעת מנוסח המכתב להישמע מאיים. עו"ד ניסן שריפי, שייצג את בעל דירה ברחוב טאגור ומייצג חלק מבעלי הדירות שקיבלו לידיהם את מכתבי העירייה, אומר: "התנהגות העירייה חמורה. הם קודם יורים ואחר כך מבררים. קודם כל מזמינים לחקירה ולאחר מכן בודקים אם יש לזמן בכלל את האיש לחקירה". שריפי סבור כי יש לפרש את החוק באופן מאוד מצמצם. "איני רואה כל הבדל בין דירה מחולקת לדירה שאינה מחולקת ובה מתגוררת משפחה ברוכת ילדים. אני חושב שהגיע הזמן שבתי המשפט יתעשתו ויפסיקו לשמש חותמת גומי לרשויות המקומיות בהתעמרותם בתושבים, רק כדי לקבל עוד אגרות והיטלים, ואולי אף ארנונה גבוהה יותר".

קודם כל תודה על התשובה.

לגבי ההנחה לכניסה של הדירה אתה צודק, יש דלת כניסה אחת, נכנסים למעין מבואה קטנה, ושם יש שני כניסות לשני דירות נפרדות. כשהיינו בדירה עם בעלת הבית, לא נאמר לנו במפורש שזאת דירה מחולקת, וגם אין אזכור לזה בחוזה. לגבי המשפחה, ניסינו להכיר את המשפחה, הם לא היו בבית, בכמה פעמים שביקרנו בדירה, סמכנו על בעלת הבית, והיא לא אמרה דבר עליהם מעבר לזה שהם שקטים ונחמדים, ושכל הדיירים הקודמים אהבו אותם והסתדרו איתם. לגבי הקיר שמפריד בין שני הדירות, אין לי מושג. לגבי הרישום, לא הבנתי בדיוק כי לדירה שלנו יש כניסה נפרדת עם שער נפרד, מדרגות למבואה משותפת אולם בטאבו לאחר בירור זה בניין משותף (כנראה שהדירה הזאת צורפה לחלקה שליד, לא בדיוק הצלחתי להבין או לברר את העניין). לגבי בעלות: האישה שחתמה איתנו חוזה אמרה משהו שניתן היה להבין שאולי היא לא בדיוק בעלת הדירה אלא שיש לה רק הערת אזהרה בטאבו, ועכשיו פתאום היא טוענת שהכל מסודר, שהיא בעלת הדירה בטאבו. לא הבנתי ממך: תנאי הדיור שונים ממה שהובטח לנו? איזה תנאי דיור? שאלה: איך אפשר לבדוק אם אכן הדירה חולקה עם כל ההיתרים והאישורים הנדרשים והיא רשומה כחוק?

מידע

יפעת, ניתן להוציא את כל המידע הנדרש,הן בטאבו והן ברשויות המקומיות באמצעות גוש וחלקה. אולם כשוכרים, יש לברר מה הסכם אומר לגבי סיום השכירות. ייתכנו סיבות נוספות לכך שאנשים נרתעים מלשכור את המקום, אולי סיבות סיבבתיות כגון אנטנות.

תודה על הערה

אבל מבדיקה אצל מתווך שפרסמנו אצלו את הדירה גם הוא לא מבין מדוע דירה טובה (יחסית) באזור קרוב מאוד למרכז ק. אתא, אבל ברחוב חד צידי ושקט, שלדבריו כל דירה באזור הזה לא מחכה יותר משבועיים לשוכר, מחכה כבר יותר מחודש ואף אחד לא מעוניין להשכיר אותה. לדעתנו זה נעוץ בעובדה שברגע שהם שומעים שיש שכנים עם ילדה בעייתית, אז כן, הם נרתעים.

קודם כל תודה על התשובה.

לגבי ההנחה לכניסה של הדירה אתה צודק, יש דלת כניסה אחת, נכנסים למעין מבואה קטנה, ושם יש שני כניסות לשני דירות נפרדות. כשהיינו בדירה עם בעלת הבית, לא נאמר לנו במפורש שזאת דירה מחולקת, וגם אין אזכור לזה בחוזה. לגבי המשפחה, ניסינו להכיר את המשפחה, הם לא היו בבית, בכמה פעמים שביקרנו בדירה, סמכנו על בעלת הבית, והיא לא אמרה דבר עליהם מעבר לזה שהם שקטים ונחמדים, ושכל הדיירים הקודמים אהבו אותם והסתדרו איתם. לגבי הקיר שמפריד בין שני הדירות, אין לי מושג. לגבי הרישום, לא הבנתי בדיוק כי לדירה שלנו יש כניסה נפרדת עם שער נפרד, מדרגות למבואה משותפת אולם בטאבו לאחר בירור זה בניין משותף (כנראה שהדירה הזאת צורפה לחלקה שליד, לא בדיוק הצלחתי להבין או לברר את העניין). לגבי בעלות: האישה שחתמה איתנו חוזה אמרה משהו שניתן היה להבין שאולי היא לא בדיוק בעלת הדירה אלא שיש לה רק הערת אזהרה בטאבו, ועכשיו פתאום היא טוענת שהכל מסודר, שהיא בעלת הדירה בטאבו. לא הבנתי ממך: תנאי הדיור שונים ממה שהובטח לנו? איזה תנאי דיור? שאלה: איך אפשר לבדוק אם אכן הדירה חולקה עם כל ההיתרים והאישורים הנדרשים והיא רשומה כחוק?

פיצול דירה ל-2 יחידות-המשך.

בוקר טוב ושבת שלום. מכיוון שבחוזה אין כל התייחסות לענין פיצול הדירה אני משוכנע שהפיצול נעשה שלא כדין. תדרשי נסח טאבו או שתוציאי בעצמיך מהאינטרנט עם פרטי הדירה המופיעים בחוזה,ואז תוכלי לדעת מי הם בעלי הדירה וגודלה של הדירה כפי שמופיעה בנסח,ואז גם תדעי האם הפיצול בוצע כדין. בכל אופן בגלל צורת הכניסה המאפיינת פיצולים חבויים/מוסתרים אני משוכנע שהפיצול נעשה שלא כחוק. שימי לב להתייחסות ביה"מ העליון לעניין פיצול דירות. ביהמ"ש דחה ניסיון של מפצלי דירה לערער; קיבל פסיקות קודמות לפיהן בעלי הדירה פיצלו אותה לשתיים 07:26 | 03.6.2008 אריק מירובסקי עוד מכה למפצלי דירות: בית המשפט העליון דחה בקשת מפצלי דירה בחולון להגיש ערעור על החלטות בתי משפט לעניינים מקומיים ובית המשפט המחוזי, להרשיעם בחריגות בנייה, לקנוס אותם ולאסור את השימוש בדירות. בני זוג מחולון חילקו דירת מגורים שבבעלותם לשתי יחידות דיור, על ידי הקמת מחיצה במרכז הדירה. הכניסה לדירה נותרה אמנם עם דלת אחת, ואולם זו מובילה לשתי הדירות. כל דירה צוידה במקלחת, שירותים ומטבח נפרדים. בעלי הדירה טענו כי ביצעו עבודות פנימיות בדירה, שאינן דורשות היתרי בנייה, וכי בפועל מדובר בדירה אחת מאחר שיש לה רק פתח כניסה אחד אל חדר המדרגות. ואולם בית המשפט לעניינים מקומיים שדן בתביעה, ולאחר מכן בית המשפט המחוזי שדן בערעור, דחו את הטענה. השופט סלים ג'ובראן שדן בבקשת הערעור לעליון, קבע כי לאור ההגדרה של המונח "דירה", הוא סבור ששתי הערכאות המשפטיות שדנו בתיק צדקו, כי מדובר בבירור בפיצול דירה לשתי דירות נפרדות, שלכל אחת מהן קיום עצמאי, וגם היציאה האחת לחדר המדרגות אינה שוללת את הדבר. מדובר בהמשך מגמת העיריות השונות לפעול נגד תופעת פיצול הדירות, וזאת לנוכח ההכרה שהמפצלים גורפים לעצמם רווחים תוך עבירות על החוק ופגיעה בשכנים. לפני כשבועיים שלחה עיריית תל אביב מכתבי התראה לפני תביעה למאות בעלי דירות במרכז העיר, שחשודים בביצוע עבודות פיצול בלתי חוקיות בדירותיהם. שאלה שנשארה פתוחה,איך את משלמת ארנונה/מים/חשמל והאם את מקבלת נייר רשמי של העירייה/חברת חשמל לתשלום על חלקיך בדירה ? או שאת משלמת גלובלית לפי האמור בחוזה ? לגבי עניין תנאי השירות מדובר על תנאי מגורים סבירים, ואם כתוצאה מהפיצול,רעש לא סביר מהשכנים,חוסר לחץ בצינורות המים,סתימות ביוב,תנאים הנובעים מחיים בדירה מפוצלת או אז תוכלי לדרוש את הפסקת החוזה , וחשוב להבין האם חתמתם על חוזה סטנדרטי ללא נוכחות עו"ד ? והאם הוספת הערות לחוזה,האם הוספו הערות ע"י בעלת הנכס ? האם היה מעורב מתווך בעיסקה ? עניין הבעלות לא ברור ויתכן שמדובר על ירושה ? ובמידה ואכן מי שחתם איתכם על החוזה בזמנו ולא היה מורשה מבחינת החוק או אז החוזה אינו תקף ומאפשר לך לתבוע פיצוי בהתאם לנזק הישיר והעקיף שנגרם/יגרם לך כתוצאה ממעבריך לדירת מגורים בעייתית והזמן שתזדקקי למעבר נוסף בגלל מצב הבעלות/הנכס. גם העובדה שלא נאמר לך במפורש מה סטטוס הדירה יכול לעזור לך בביטול החוזה.

ועוד משהו...

אחריותם של שוכרי הדירה. אגב רבים משוכרי הדירות אינם מודעים לעובדה כי גם הם עלולים להימצא אחראיים לעברות של פיצול הדירות על פי חוק תכנון והבנייה, מעצם היותם משתמשים בנכס. עו"ד איתמר גולדשטיין ממשרד גלרשטיין- וינס ושות' מסביר כי אם השוכרים מודעים לעובדה שהדירה פוצלה שלא כדין ועדיין עושים בה שימוש- הרשות המקומית עלולה לראות בהם כנושאים באחריות.

תשובות...

ארנונה-שלמנו לתקופה של שנה, לאחר שלא הגיע אלינו בכלל דרישה מהעיריה לתשלום. מים-הגיע כל חודשיים (יש שעון נפרד) חשמל-כנ"ל לעניין של הרעש: צעקות בשעות הקטנות של הלילה (לפעמים לפנות בוקר ממש) בערך פעם בשבוע (כשלנו נאמר שהם שכנים שקטים שלא עושים רעש) נחשב לרעש לא סביר? לגבי לחץ המים: במקלחת לחץ המים נמוך (התקלחנו בלחץ מים שמזכיר יותר פיפי), אולם בכיורים נראה לי סביר. חתמנו על חוזה סטנדרטי ללא עו"ד וללא מתווך. התוספת היחידה שהייתה שם היא שאם אנחנו רוצים לסיים את החוזה לפני הזמן, אנחנו צריכים להביא שוכר במקומנו. ומה זאת אומרת שאם לא אמרו לנו במפורש מה הסטטוס של הדירה זה יכול לעזור בביטול? אם לא אמרו לנו שזאת דירה מחולקת, אז יש לנו עילה לביטול? בנוסף לזה, לגבי הבעלות על הדירה, נראה לי שלא הוצאנו את נסח הטאבו הנכון. כי הוצאנו את הפרטים מהעיריה, והם נתנו לנו מידע לא מדוייק. יש אפשרות להוציא נסח טאבו בלי לשלם עליו? כי גם ככה אנחנו לא משופעים בכסף, והיו לנו מלא הוצאות לקראת החתונה. תודה על כל תשובה.
עבור לעמוד
בחזרה לפורום
כרגע בפורום זה: אין משתמשים רשומים
עבור לפורום:
נדל"ן
בחר
בחר