התקנת מעלית בבית משותף - מדוע החלטה שלא קיבלה את הרוב הדרוש בוטלה?

בעלי דירות רבים מעוניינים להתקין מעלית בדירתם כדי להשביח את נכסיהם וכדי לשפר את רמת ואיכות חייהם. אך למרות כל היתרונות שטמונים בכך - לא פעם מאמציהם נתקלים בקשיים ובהתנגדות מצד יתר בעלי הדירות.

לא פעם, קורה שטעמי התנגדות מוצדקים מובילים לביטול התכנית להתקין מעלית או לשינוי התכנון המוצע.

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין לגבי מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדים בדבר הפרה יסודית של הסכם המכר ולתביעת פיצוי מוסכם בסך עשרות אלפי שקלים?

חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מחייב כל יזם או קבלן שמכר דירה לתקן את ליקויי בנייה שהתגלו לאחר מסירתה לידי הרוכש. לפי החוק, על היזם לתקן את הליקויים בתוך פרק זמן סביר אשר משתנה בהתאם לחומרת הליקויים, ובאם מדובר בליקויים קלי ערך - עד לסוף שנת הבדק.

מכיוון שהוראות חוק המכר דירות הן קוגנטיות (כלומר: הוראות שאסור להתנות עליהן), כל סעיף בהסכם המכר שסותר את הוראותיו - בטל.

האיסור להתנות על חוק המכר דירות הוא מהותי ומשמעותי משום שלא פעם יזמים תולים את יהבם ומצדיקים את סירובם לתקן ליקויים או את מחדליהם באמצעות סעיפים בהסכם המכר שמסירים מעליהם את האחריות לכך.

לכן, בכל פעם שמתעוררת מחלוקת עם יזם בקשר לליקויים שבמהלכה הוא מפנה את הרוכשים לסעיף בהסכם המכר אשר מסיר מעליו את האחריות לתיקונם - עלינו לבדוק האם אותו סעיף לא מנוגד לחוק המכר דירות. 

לפרטים נוספים כנסו למאמר בקישטר הבא: https://www.kfirhy-law.com/likuy-beniya

מי שרוכש דירה מקבלן מצפה לקבל דירה חדשה, ללא ליקויים, "עם הניילונים" וללא פגמים. אולם, לא פעם קורה כי, ציפיותיו הגבוהות של הרוכש מתנפצות כאשר ליקויי בנייה שזוהו עוד לפני כניסתו לדירה אינם מתוקנים. למרות שכיחות המקרים בהם יזמים לא מתקנים ליקויים, לרוכש יש מספר דרכים להתמודד עם הסירוב של היזם לתקן ליקויים.

חוק המכר דירות מחייב יזמים לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בדירות שהם מסרו, ולמרות את לא פעם רוכש ימצא את עצמו רודף אחרי היזם במשך שנים רבות. לעתים, חוסר מעש מצד הרוכש עשוי לצור התיישנות ולגרום לכך שיאבד את זכותו לתבוע מהיזם לתקן ליקויים או לשלם פיצויים בגינם.

משכיר שלא היה מרוצה מהמצב בו דירתו הוחזרה לידיו בתום תקופת השכירות תבע מהשוכרים פיצויים בסכום לא מבוטל של כ- 30,000 ש"ח. במסגרת פסק דין שניתן בתביעה - נדחו מרבית טענותיו של המשכיר ונפסקו פיצויים בסך כולל של כ- 2,000 ש"ח. כלומר פחות מ- 7%.

לאור ההפרש העצום בין הסכום שהמשכיר תבע לבין סכום הפיצוי שנפסק, בית המשפט החליט לחייבו בהוצאות משפטיות מהטעם שאם היה פונה לשוכר ודורש סכום סביר לפני הגשת התביעה ייתכן שהצורך בהליך משפטי היה מתייתר.

התוצאה הסופית של פסק הדין - חיוב המשכיר בהוצאות שעולות על סכום הפיצוי שנפסק לטובתו - הינה בעלת השפעה מרסנת בכל הקשור לכשלי שוק שמקום בניצול פערי כוחות של משכירים שמתעמרים בשוכרים בתום תקופת השכירות.

משכיר שלא היה מרוצה מהמצב בו דירתו הוחזרה לידיו בתום תקופת השכירות תבע מהשוכרים פיצויים בסכום לא מבוטל של כ- 30,000 ש"ח. במסגרת פסק דין שניתן בתביעה - נדחו מרבית טענותיו של המשכיר ונפסקו פיצויים בסך כולל של כ- 2,000 ש"ח. כלומר פחות מ- 7%.

לאור ההפרש העצום בין הסכום שהמשכיר תבע לבין סכום הפיצוי שנפסק, בית המשפט החליט לחייבו בהוצאות משפטיות מהטעם שאם היה פונה לשוכר ודורש סכום סביר לפני הגשת התביעה ייתכן שהצורך בהליך משפטי היה מתייתר.

התוצאה הסופית של פסק הדין - חיוב המשכיר בהוצאות שעולות על סכום הפיצוי שנפסק לטובתו - הינה בעלת השפעה מרסנת בכל הקשור לכשלי שוק שמקום בניצול פערי כוחות של משכירים שמתעמרים בשוכרים בתום תקופת השכירות.

המסקנה כי עסקה לרכישת דירה מהווה את אחת מהעסקאות החשובות והיקרות בחייו של אדם נהפכה כבר לשחוקה, ממוחזרת ומשומשת. ובכל זאת, רוכשי דירות רבים מקלים ראש בבידקות המקדמיות שעליהם לבצע לפני רכישת הדירה. 

לא פעם רוכשים מחליטים לרכוש דירה בבניין בשל מחשבתם כי יתבצע בבניין פרויקט תמ"א 38 שלאחריו הם ייהנו מדירה גדולה יותר, רחבה יותר ויקרה יותר. אולם, במקרים רבים אותם הרוכשים מאוכזבים לגלות שלא מבוצע פרויקט גם בחלוף שנים.

במאמר פרי עטי ישנה סקירה והתייחסות למקרים כאלו אגב פסק דין שהתקבל לאחרונה אשר מכיר בזכות של רוכש לבטל עסקה במקרה של הטעיה ביחס לאפשרות לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין.

שלום רב,

בהודעתך חסרים מספר פרטים מהותיים אשר מונעים מתן תשובה מפורטת ונכונה. עם זאת, וכפי שנראה, מדובר בדירה חדשה שנרכשה מקבלן, כך שחל בעניינה חוק המכר דירות. לכן, והנחה שלא הסתיימה תקופת הבדק, יש באפשרותך לפנות לקבלן בדרישה לתיקון הליקויים ואי ההתאמות שהתגלו בדירה, ובמידת הצורך ניתן לבחון דרכים להארכת התחייבויותיו של היזם כלפיך בהתאם לדיני הנזיקין או מכח תקופת האחריות שבחוק המכר דירות.

שראלה שלום,

במענה לשאלתך, נראה כי את מציינת את שווי השוק של הדירות בסביבה, ובד בבד מעריכה את דירתך בחסר לעומת אותו שווי. נכון להיום, ניתן לבצע מספר בדיקות פשוטות על מנת לאמוד את שווי הנכס. בהתאם לכך, אני מעוניין להפנות אותך למאמר מקיף שכתבתי בנושא אשר עוסק במכירת דירה בעסקאות יד 2.

בנוסף, במידה והדירה במצב מוזנח יש לבדוק היטב את מצבה הפיסי ולוודא שאין ליקויים נסתרים שעשויים לגרור מחלוקות משפטיות בהמשך. כך למשל, במקרים רבים אנו עדים לרוכשי דירות אשר מבקשים להטיל אחריות על מוכר דירה שלא חשף בפניהם את כל הפרטים שהוא יודע או שעליו לדעת על הדירה. לפיכך, אני מפנה אותך למאמר נוסף שעוסק בחובת הגילוי שחלה על מוכר דירה.