עוד לפני שהוטלו סגרים במדינת ישראל – יזמים רבים טענו שעבודות הבנייה מתעכבות בעקבות משבר הקורונה, ובשל כך טענו בנוסף שמגיע להם פטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות לידי הרוכשים.
זמן קצר לאחר הסגר הראשון פורסמה הודעה מטעם משרד הבינוי והשיכון שתומכת במתן פטור מתשלום פיצוי ביחס ל- 40 ימי עיכוב, ובהמשך פורסם דו"ח מטעם משרד המשפטים שהגיע לתוצאה כמעט זהה. עדכונים אלו מטעם הגופים הנ"ל זכו לתהודה ציבורית ולסיקור עיתונאי נרחב.
מעיון בדו"ח משרד המשפטים ניתן לראות כי מסקנותיו כמעט זהות לאלו של משרד הבינוי והשיכון, אולם דרך הסקת המסקנות בדו"ח כוללת לא מעט הסתייגויות. בנוסף, הדו"ח כולל הבהרות כי המגמה בפסיקה עד היום דחתה טענות של יזמים בעלות דמיון רלוונטי ושרובץ על כתפם של אחרונים נטל הוכחה לא מבוטל בקשר לכך.
אולם, למרות כל ההסתייגויות והבהרות נוצר הרושם כי הדו"ח מטעם משרד המשפטים מקנה ליזמים תמיכה גורפת בדרישותיהם לפיצוי, כך שהרוכשים יכולים רק לעטות ארשת פנים של ויתור ולהרים ידיים.
אלא שעיון מעמיק בדו"ח משרד המשפטים חושף תמונה אחרת; תמונה שמגבילה את היזם בהיקף תקופת הפיצוי (ככול שברצונו להסתמך על דו"ח משרד המשפטים), שמחייבת אותו לשתף פעולה ולחשוף מידע וכו'. לכן, נראה שחרף המסקנות הסופיות הדרך בה הן התקבלו ומסקנות הביניים מקנים לרוכשים כלים להתמודד – רק צריך לדעת כיצד לעשות בהם שימוש.
לקריאת המאמר לחצו על הקישור שלהלן:
#מקרקעין #נדלן #איחורבמסירתדירה
התקנת מעלית בבית משותף - מדוע החלטה שלא קיבלה את הרוב הדרוש בוטלה?
בעלי דירות רבים מעוניינים להתקין מעלית בדירתם כדי להשביח את נכסיהם וכדי לשפר את רמת ואיכות חייהם. אך למרות כל היתרונות שטמונים בכך - לא פעם מאמציהם נתקלים בקשיים ובהתנגדות מצד יתר בעלי הדירות.
לא פעם, קורה שטעמי התנגדות מוצדקים מובילים לביטול התכנית להתקין מעלית או לשינוי התכנון המוצע.
המאמר הבא יעסוק בתנאים שנקבעו בחוק לצורך התקנת מעלית ללא הסכמתם ותמיכתם של כללי בעלי הדירות בבניין ובשלבים שיש לנקוט לצורך כך.
הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין לגבי מוכר שלא השיב מקדמה?
מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדים בדבר הפרה יסודית של הסכם המכר ולתביעת פיצוי מוסכם בסך עשרות אלפי שקלים?
בין המוכרים לבין הרוכשים נערכה פגישה אשר בסופה הוחלט לחתום על זכרון דברים ועל תשלום דמי רצינות בסך של 50,000 ₪ לזכות המוכרים. את המשא ומתן הצדדים סיימו ללא תוצאות, ועל כן המוכרים הודיעו כי הצד השני (הרוכשים) היפר את התחייבויותיו הפרה יסודית. בשל כך דמי הרצינות חולטו על ידי המוכרים.
בתביעה שהגישו התובעים, נתבקשה השבה של מלוא דמי הרצינות ועוד מספר סעדים נוספים. בין הצדדים ניטשה מחלוקת האם הסיבה שבעטיה לא נחתם הסכם מכר מהווה הפרה יסודית של זכרון הדברים או לאו?
חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), מחייב כל יזם או קבלן שמכר דירה לתקן את ליקויי בנייה שהתגלו לאחר מסירתה לידי הרוכש. לפי החוק, על היזם לתקן את הליקויים בתוך פרק זמן סביר אשר משתנה בהתאם לחומרת הליקויים, ובאם מדובר בליקויים קלי ערך - עד לסוף שנת הבדק.
מכיוון שהוראות חוק המכר דירות הן קוגנטיות (כלומר: הוראות שאסור להתנות עליהן), כל סעיף בהסכם המכר שסותר את הוראותיו - בטל.
האיסור להתנות על חוק המכר דירות הוא מהותי ומשמעותי משום שלא פעם יזמים תולים את יהבם ומצדיקים את סירובם לתקן ליקויים או את מחדליהם באמצעות סעיפים בהסכם המכר שמסירים מעליהם את האחריות לכך.
לכן, בכל פעם שמתעוררת מחלוקת עם יזם בקשר לליקויים שבמהלכה הוא מפנה את הרוכשים לסעיף בהסכם המכר אשר מסיר מעליו את האחריות לתיקונם - עלינו לבדוק האם אותו סעיף לא מנוגד לחוק המכר דירות.
לפרטים נוספים כנסו למאמר בקישטר הבא: https://www.kfirhy-law.com/likuy-beniya
מי שרוכש דירה מקבלן מצפה לקבל דירה חדשה, ללא ליקויים, "עם הניילונים" וללא פגמים. אולם, לא פעם קורה כי, ציפיותיו הגבוהות של הרוכש מתנפצות כאשר ליקויי בנייה שזוהו עוד לפני כניסתו לדירה אינם מתוקנים. למרות שכיחות המקרים בהם יזמים לא מתקנים ליקויים, לרוכש יש מספר דרכים להתמודד עם הסירוב של היזם לתקן ליקויים.
חוק המכר דירות מחייב יזמים לתקן ליקויי בנייה שהתגלו בדירות שהם מסרו, ולמרות את לא פעם רוכש ימצא את עצמו רודף אחרי היזם במשך שנים רבות. לעתים, חוסר מעש מצד הרוכש עשוי לצור התיישנות ולגרום לכך שיאבד את זכותו לתבוע מהיזם לתקן ליקויים או לשלם פיצויים בגינם.
לפרטים נוספים כנסו למאמר בקישור שלהלן.
משכיר שלא היה מרוצה מהמצב בו דירתו הוחזרה לידיו בתום תקופת השכירות תבע מהשוכרים פיצויים בסכום לא מבוטל של כ- 30,000 ש"ח. במסגרת פסק דין שניתן בתביעה - נדחו מרבית טענותיו של המשכיר ונפסקו פיצויים בסך כולל של כ- 2,000 ש"ח. כלומר פחות מ- 7%.
לאור ההפרש העצום בין הסכום שהמשכיר תבע לבין סכום הפיצוי שנפסק, בית המשפט החליט לחייבו בהוצאות משפטיות מהטעם שאם היה פונה לשוכר ודורש סכום סביר לפני הגשת התביעה ייתכן שהצורך בהליך משפטי היה מתייתר.
התוצאה הסופית של פסק הדין - חיוב המשכיר בהוצאות שעולות על סכום הפיצוי שנפסק לטובתו - הינה בעלת השפעה מרסנת בכל הקשור לכשלי שוק שמקום בניצול פערי כוחות של משכירים שמתעמרים בשוכרים בתום תקופת השכירות.
משכיר שלא היה מרוצה מהמצב בו דירתו הוחזרה לידיו בתום תקופת השכירות תבע מהשוכרים פיצויים בסכום לא מבוטל של כ- 30,000 ש"ח. במסגרת פסק דין שניתן בתביעה - נדחו מרבית טענותיו של המשכיר ונפסקו פיצויים בסך כולל של כ- 2,000 ש"ח. כלומר פחות מ- 7%.
לאור ההפרש העצום בין הסכום שהמשכיר תבע לבין סכום הפיצוי שנפסק, בית המשפט החליט לחייבו בהוצאות משפטיות מהטעם שאם היה פונה לשוכר ודורש סכום סביר לפני הגשת התביעה ייתכן שהצורך בהליך משפטי היה מתייתר.
התוצאה הסופית של פסק הדין - חיוב המשכיר בהוצאות שעולות על סכום הפיצוי שנפסק לטובתו - הינה בעלת השפעה מרסנת בכל הקשור לכשלי שוק שמקום בניצול פערי כוחות של משכירים שמתעמרים בשוכרים בתום תקופת השכירות.
המסקנה כי עסקה לרכישת דירה מהווה את אחת מהעסקאות החשובות והיקרות בחייו של אדם נהפכה כבר לשחוקה, ממוחזרת ומשומשת. ובכל זאת, רוכשי דירות רבים מקלים ראש בבידקות המקדמיות שעליהם לבצע לפני רכישת הדירה.
לא פעם רוכשים מחליטים לרכוש דירה בבניין בשל מחשבתם כי יתבצע בבניין פרויקט תמ"א 38 שלאחריו הם ייהנו מדירה גדולה יותר, רחבה יותר ויקרה יותר. אולם, במקרים רבים אותם הרוכשים מאוכזבים לגלות שלא מבוצע פרויקט גם בחלוף שנים.
במאמר פרי עטי ישנה סקירה והתייחסות למקרים כאלו אגב פסק דין שהתקבל לאחרונה אשר מכיר בזכות של רוכש לבטל עסקה במקרה של הטעיה ביחס לאפשרות לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין.
