איך נכנסים לשוק הנדל"ן בארה"ב? המדריך המלא להצלחה!

שלום לכולם, קוראים לי ירון ואני יזם נדל"ן המתגורר בניו יורק ברובע ברוקלין.

הגעתי לכאן לפני 11 שנים. התחלתי מאפס וכיום יש בבעלותי חברת אחזקות המתמחה בקנייה, השבחה ומכירה של נכסים מסחריים ולמגורים בניו יורק ובניו ג'רזי. כיום יש בבעלות הקבוצה יותר מ-30,000 מ"ר של נדל"ן. 

המון חברים מתקשרים אלי ומתייעצים איתי לגבי השקעה בארה"ב ובפרט בניו יורק. היו כאלה שלא הכרתי שפשוט השיגו את הטלפון שלי לייעוץ.

אשמח לשתף אתכם החברים בפורום לגבי התובנות אשר אני הגעתי אליהם, תובנות ספוגות זיעה וניסיון. בעתיד אשמח להיכנס יותר לפרטים בתחומים הנוגעים יותר לקנייה עצמה  - אחר איתור הנכס הרלבנטי.

אני יכול להבטיח לקורא שבוהה בשורות אלה שהוא הולך לעשות הרבה מאוד כסף ומאידך להימנע מטעויות בעתיד.

אז בואו נתחיל - איך נכנסים לשוק הנדל"ו בארה"ב כשאנחנו בעצם פיזית גרים בארץ?

אז לפני ששברתם את חשבון החסכון או שמשכנתם את הנכס שירשתם מהסבתא אתם צריכים לענות תחילה על מספר שאלות:

1) מהו הסכום שאותו אנחנו רוצים להשקיע?

2) מהו הסכום שאותו אנחנו יכולים להרשות לעצמנו להשקיע מבלי למוטט את עצמנו?

3) האם אנחנו רוצים להיות חלק מקבוצת השקעה או לחילופין לקנות יחידה בעצמנו אשר תהייה מנוהלת בידי חברת ניהול חיצונית?

4)מהי תשואה טובה עבורנו?

אז לפני שאתחיל להציף אתכם בכל השאלות הנוספות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני ביצוע ההשקעה, בואו נתייחס לרגע לשאלות אשר הצגתי למעלה, נדון בכל שאלה לגופה:

לגבי שאלות 1 ו3: תראו - יש הבדל כמו שאתם יודעים אם יש לכם מיליון דולר פנויים או רק 20 אלף. הרי זה הולך לקבוע את אופי ההשקעה. האם לקנות עם העשרים אלף דולר יחידת מגורים אחת בדטרויט או כדאי להשקיע את הסכום הזה כחלק מקבוצת השקעה בניו יורק? מצד שני - אם יש לי $500,000 האם ההשקעה הנבונה תהייה לקנות בנין למגורים בברוקלין או 25 יחידות מגורים בפלורידה?

זה הרי מאוד מפתה לקנות יחידת דיור שתהייה בבעלותי בדטרויט או באחד האיזורים הנידחים האלה שבהם תשואה היא פנטסטית, אבל  אתם חייבים להבין דבר אחד - ההשקעה במקומות האלה טומנת בחובה יכולת מימוש נמוכה בזמן שצריך את הכסף, ברוב המקרים האוכלוסייה באיזורים הללו היא אוכלוסייה קשה (בכלל אני ממליץ לכל משקיע להריץ סקר דמוגרפי על האיזור בו הוא מתכוון להשקיע כדי להבין פחות או יותר את סוג האוכלוסייה, רמות השכר, לבדוק האם זו אוכלוסיית שוכרים או קונים).

לדוגמא - באיזורים מסוימים בדטרויט אוכלוסיית השוכרים גדולה יותר מבעלי נדל"ן המתגוררים בנכס עובדה המסמנת כי הנדל"ן שם פחות יציב במקרה שבו ארצה לממש את הנכס משום שהאוכלוסייה הסובבת אותי היא שוכרת ולא קונה.

מאידך - השקעה בקרן השקעות לא נותנת לכם אחיזה אבסולוטית בנכס אלא מקנה לכם אחוזים בחברה אשר היא בעלת הנכס, דבר אשר ימנע מכם לממש את האחזקות שלכם במידה ותרצו בכך אלא אם כן זה תואם את אסטרטגיית המכירה של הקרן. מנגד - פוטנציאל המימוש קיים כאשר אתם קונים יחידת מגורים בדטרויט ופשוט שמים אותה למכירה בשוק.

לגבי השאלה השנייה שציינתי למעלה - ראיתי הרבה חברים אשר השקיעו את הכסף האחרון שלהם בהשקעות נדל"ן הזויות ללא בדיקה מקיפה של גורמי הסיכון הנילווים. אם תשאל אותם מדוע פעלו כך הם ייטענו ששמעו שהחבר של השכן עשה שם אקזיט מטורף ושהדיל והתשואה היא "לא נורמלית".

לעולם אל תעיזו להשקיע את החסכונות האחרונים שלכם מבלי לדאוג למקור הכנסה נוסף יציב.


לעולם זיכרו-משקיע טוב הוא משקיע שמגדר סיכונים ולאו דווקא כזה אשר לוקח סיכונים - אתם חייבים להבחין בהבדל הדק הזה.


בתחילת דרכי היו סביבי אנשים אשר הרוויחו הרבה מאוד כסף בזמן שאני הייתי סופר את הדולרים האחרונים אשר היו לי בארנק, לעיתים קרובות הם היו מטיחים בי שהגישה שלי שמרנית מידי, טענה נוספת שלהם היתה שבדיקות הנאותות מתחילות ומסתיימות בעובדה שחבר נוסף הצליח בעסקה דומה.

לימים החברים הללו הפסידו את כספם האחרון בעוד אני התחלתי פרויקט בנייה נוסף. 

מה שאני מנסה לומר זה - אל תקשיבו לכל ההזויים אשר לוחשים לכם באוזן שאתם לא מעיזים מספיק ופשוט מפחדים, עדיף לעשות בדיקות נאותות מקיפות אפילו במחיר של זמן ארוך מהנדרש מאשר להפסיד את שנות עמלכם ברגע.

בנוגע לשאלה הרביעית לגבי התשואה  - בתואר הראשון בכלכלה למדתי שככל שהסיכון שלך גבוה יותר כך התשואה גבוה יותר, כך גם לגבי השקעות נדל"ן. כמו שציינתי מקודם רוב הסיכויים שההשקעה באטלנטה או דטרויט (קניית יחידת דיור בהשקעה נמוכה) תביא לכם תשואה גבוהה אולם יכולת המימוש תהיה נמוכה משמעותית מאיזורי הביקוש כדוגמת ניו יורק.

מנגד- באיזורי הביקוש התשואה תהיה נמוכה יותר. אולם אפילו אם תקנו את הנכס לבד או דרך קבוצת השקעה היכולת לממש את הנכס תהיה קיימת משום ששוק הקונים שם יציב יותר. 

אז בואו אעשה לכם קצת סדר בראש ואומר כך: במידה ותחליטו להשקיע ביחידת דיור אשר איננה ממוקמת באיזורי הביקוש המוכרים, הדרך שלכם לגדר את הסיכון הוא על ידי בדיקה מקיפה של האיזור ,של הנכס ובראש ובראשונה של חברת הניהול. חברת הניהול צריכה להיות וותיקה, מוכרת ובעלת ניסיון מוכח בהתנהלות מול קבלנים דיירים והעירייה (ואני ארחיב על כך בבלוגים הבאים).

במידה ותחליטו להשקיע דרך קרן השקעות היכולת לגידור הסיכונים תעשה על ידי הבנה נרחבת לגבי מי הם מנהלי הקרן, ניסיון עבר שלהם בנכסים דומים והאם אסטרטגיית הקנייה והמכירה בעבר תואמת להצהרות שלהם בזמן איגוד המשקיעים.

לסיכום - אחרי שהחלטתם מה סכום ההשקעה (כזה שלא ימוטט אתכם במקרה של הפסד) אתם צריכים להחליט האם ההשקעה תהיה במסגרת קבוצת השקעה או על ידי קניית הנכס עצמו. בנוסף תצטרכו להחליט מה גודל התשואה אותו אתם מחפשים, ולגדר את הסיכונים הנילווים.

ירון שמש הינו בעלים של Prime Equity

קרן השקעות המתמחה בקנייה, השבחה ניהול ומכירה של נדל"ן בניו יורק וניו ג'רזי.

 

 

אני חייבת לציין שמאד עיניינת אותי,אני מחפשת להשקיע והייתי מעוניינת בעוד פרטים,תודה.

הי

תודה על המאמר המושק, ועל כל הפרטים החשובים. למי ששאלה מעלי, יש דרך נוספת להשקיע בנדל״ן בארצות הברית או בארץ מבלי להשקיע סכומים גדולים, ותוך כדי צמצום מקסימלי של הסיכון, ואני מדבר על שיטת קרן גידור/קרנות גידור. זו נחשבת אחת מסוגי ההשקעות הבטוחות ביותר שקיימות היום, עם אחוזי רווח ותשואה לא רעים בכלל. מצרף לך קישור שתוכלי לקרוא עוד פרטים:

http://www.sn-law.co.il/%D7%AA%D7%97%D7%95%D7%9E%D7%99-%D7%A2%D7%99%D7%A1%D7%95%D7%A7/%D7%A7%D7%A8%D7%9F-%D7%92%D7%99%D7%93%D7%95%D7%A8/

עבור לעמוד
בחזרה לפורום
כרגע בפורום זה: אין משתמשים רשומים
עבור לפורום:
נדל"ן
בחר
בחר