02.01.13 | 08:34
השקעות נדל"ן באמריקה - כיצד לקבל משכנתא לרכישת נכס?

השקעות נדל"ן באמריקה - המשכנתאות בארצות הברית ככלי לבטחון העסקה

משכנתאות באמריקה

אנשים המעוניינים להשקיע את כספם בנכס מניב, בוודאי שוקלים גם את האופציה של קניית נכס בארצות הברית. אין זה אומר שעליהם לממן את כל העסקה מההון העצמי שייצא מכיסם, שכן ניתן להסתייע במגוון הרחב של הבנקים למשכנתאות הפועלים ברחבי ארצות הברית.

ראוי לציין כי בשנים האחרונות, פועל יוצא של המשבר הכלכלי, הטילו הבנקים בארה"ב מכלול הגבלות על קבלת ההלוואות והמשכנתאות לתושבי חוץ, ואף על פי כן, עדיין ניתן לקבל מימון בנקאי בהיקף זה או אחר בעת ביצוע השקעות נדל"ן בארצות הברית. למען הסר ספק, גם ישראלים יכולים לקבל משכנתא לרכישת נכס בארצות הברית, כאשר הדבר משמש ככלי לבטחון העיסקה בכמה אופנים עיקריים כדלקמן:

מימון כאומדן שווי – בטרם יינתן כל מימון בנקאי, ישלח  הבנק שמאי מטעמו על מנת לאמוד את שווי הנכס, השמאות מקיפה את כל הפרמטרים הרלוונטים למשקיע כגון: נתוני מאקרו איזוריים, מצב תחזוקת הנכס, שווי הנכסים בסביבה ועוד. בעצם נתינת המימון לוקח עליו הבנק את הסיכון הגבוה ביותר כך שההערכות לרב קפדניות ומיטיבות עם הקונה.  רצוי שלא להסתמך על אתרי אינטרנט באומדן שווי הנכס ובטח שלא על "נביאים" למיניהם, דו"ח השמאות שיגיש השמאי מטעם הבנק הינו בבחינת מדד בטוח מאין כמוהו  לאמדן שווי הנכס.

מימון ככלי להבטחת תשואות – חלק מדרישות הבנק לקבלת מימון הוא ניהול סיכונים. בנכסים המיועדים להשכרה (multifamily). ככל שהנכס יהיה גדול יותר עם מספר שוכרים רב יותר, כך ההשקעה תהיה בטוחה יותר והתנודתיות בתשואות תהיה נמוכה יותר. המימון יאפשר לכם לרכוש נכסים גדולים יותר, ובמילים אחרות – נכסים בטוחים יותר.

פיזור סיכונים בעזרת מימון – קבלת המימון מעניקה לכל משקיע את האפשרות לפצל את כספו ולרכוש מספר נכסים, וזאת במקום לרכוש נכס אחד בלבד. פיזור גאוגרפי של ההשקעות יפחית את רמת הסיכון ויגדיל באופן טבעי את רמת הביטחון בהשקעה.

הקטנת המס על ידי מימון – הוצאות המימון המוכרות, בטלות בשישים אל מול הטבות המס, לעניין הפחת שמשנה את כל מרכיב התשואות – בחישוב נטו (לאחר מס).

ניכוי הפחת הוא על עלות הנכס, בעסקת מזומן ללא מימון, הפחת המוכר בהכנסה הינו 3.6% מגובה ההון המושקע וחישוב התשואות יהיה ביחס להון המושקע. כל זאת בזמן שבעסקה ממונפת,  הפחת המוכר מחושב על בסיס עלות הנכס הכללית (כולל המימון).

בשורה התחתונה ולאחר קיזוז כל ההוצאות המוכרות וההכרה בפחת, כמעט ולא ישולם מס בעסקה ממנופת (בהינתן 70% מינוף).

05.01.13 | 13:42

מה צריך בכדי לקבל משכנתה לישראלים בארה"ב? ומי מבטיח ואיך שהנכס לא מכור לעוד כמה ?

http://www.2all.co.il/web/sites6/nadlanshi


שמואל בן נון יועץ ומשווק נדלן


0525319092


כל תשובה שלי בפורום אינה באה להחליף התיעצות עם עו"ד מקרקעין ונוטריון בהתאם לצורך

19.04.17 | 19:01

הי 

תודה על הפירוט ועל ההמלצות, זה כן מידע חשוב בעבור אלו המעוניינים להשקיע בנכסים בחו״ל. שמואל, לשאלתך, אני ממליץ בחום לפנות לחברה שמתמחה בכל ענייני המשכנתא בארץ ובחו״ל על מנת לקבל הסבר מפורט ומסודר על התהליך, כך אני עשיתי. חברה מקצועית תדע לחשב לך עלויות, להראות לך את הסיכון הקיים, וללות אותך בתהליך. אם זה עדין רלוונטי, אשמח להמליץ לך על החברה איתה עבדתי, פרטים כאן באתר שלהם: חברת ייעוץ משכנתא 

עבור לעמוד
בחזרה לפורום
כרגע בפורום זה: אין משתמשים רשומים
עבור לפורום:
נדל"ן
בחר
בחר